Раздел имущества при ипотеке

Ипотека – это залог недвижимости которым обеспечивается исполнение кредитных обязательств заемщиков. В наше время подавляющее большинство жилья, приобретаемого семьями, покупаются с использованием банковского кредита, поэтому очень часто при разводе с разделом имущества ипотекой обременена квартира, приобретенная супругами ранее.

И без того непростой процесс раздела имущества при разводе ипотека усложняет многократно, так как к правоотношениям бывших супругов добавляется еще и третья сторона – банк, у которого также есть свои интересы.

Обстоятельств, которые оказывают влияние на порядок раздела имущества при ипотеке, великое множество и они могут сочетаться друг с другом в самых разнообразных вариациях, поэтому каждый конкретный случай требует участия квалифицированного юриста. Мы можем рассмотреть лишь основные принципы, касающиеся данного вопроса, которые следуют из действующего законодательства.

По общему правилу все, что нажито супругами во время брака, является их совместной собственностью, даже если кто-то из них и не имел собственного источника дохода, а вел домашнее хозяйство. Исключением является имущество, полученное кем-то из супругов безвозмездно (например, в дар или в наследство). При разделе собственности, в отсутствие заключенного брачного договора, суд исходит из принципа равенства долей супругов в общем имуществе, но может отступить от него, если муж или жена не имели самостоятельного дохода по неуважительным причинам или, более того, своим поведением наносили ущерб семейному благосостоянию. Кроме того, при разделе имущества также учитываются интересы несовершеннолетних детей, исходя их которых суд может установить большую долю в общем имуществе тому из бывших супругов, с кем остаются дети.

Общие долги делятся между супругами одновременно с разделом общей собственности пропорционально присужденным долям, и этот принцип является определяющим при разделе имущества, находящегося в ипотеке.

Ипотека оформлена во время брака

Если недвижимость приобреталась во время брака, для суда по большому счету не имеет большого значения, на кого из супругов была оформлена ипотека – при разделе имущества, как уже было сказано, такая недвижимость будет считаться общей собственностью, а имеющийся кредит – общим долгом супругов. Но если эти обстоятельства не столь значительны для суда, то во взаимоотношениях с банком они могут сыграть определяющую роль.

Как известно, банк, заключая с кем-либо кредитный договор, проводит тщательную проверку платежеспособности заемщика, чтобы гарантировать исполнение им своих обязательств. Если ипотека была оформлена только на одного из супругов, то такая проверка, соответственно, производилась банком в отношении только этого человека – ведь банк выдавал кредит именно ему, обеспечивая свои риски ипотечным залогом. Теперь, если суд, следуя закону, выделит доли каждого из супругов в праве собственности на приобретенное жилье, то банковский должник утратит права на часть заложенного имущества, а банк, соответственно, потеряет часть имевшегося у него обеспечения возврата суммы кредита. В этих обстоятельствах банк вправе потребовать вернуть кредит досрочно с уплатой причитающихся процентов.

В такой ситуации наилучшим выходом будет заключение официального соглашения о разделе имущества, где ипотека и обеспеченная ею недвижимость полностью остаются за тем из супругов, кто изначально и являлся заемщиком в банке. Это может быть установлено в брачном договоре (его можно заключить вплоть до момента официального прекращения брака) либо в мировом соглашении, если вопрос о разделе имущества при ипотеке уже рассматривается в суде. Для соблюдения интересов второго супруга тем же соглашением может быть предусмотрена обязанность по выплате ему соразмерной денежной компенсации.

Если же изначально супруги выступали созаемщиками по кредитному договору, то с банком будет проще договориться о заключении дополнительного соглашения о разделе имеющегося долга, чтобы далее у каждого были свои самостоятельные кредитные обязательства перед банком. Для этого нужно согласие всех трех заинтересованных сторон. Кроме того, банк возьмет комиссию за переоформление кредитного договора.

Реализация ипотечного жилья

Еще одним вариантом разрешения проблемы раздела имущества супругов при ипотеке является продажа заложенной недвижимости с тем, чтобы после разделить вырученную от продажи сумму денег.

Без досрочного погашения кредита продажа имущества, обремененного ипотекой, возможна только с согласия банка, с одновременной заменой должника по кредитному договору. Такая процедура может состояться только если это не будет противоречить текущей кредитной политике конкретного банка на данный момент времени и при условии, что покупатель полностью устроит банк с точки зрения оценки его платежеспособности.

В то же время, даже если получить согласие банка на продажу заложенного имущества невозможно, то есть альтернативные способы, которыми можно воспользоваться. Если нельзя продать недвижимость, которая находится в ипотеке, то единственное решение – это избавиться от обременения, а для этого нужно досрочно погасить имеющийся кредит. Хорошо, когда для этого есть достаточная денежная сумма, но на практике, конечно, такого не происходит практически никогда.

В этом случае необходимо использовать такую схему, когда необходимую для досрочного погашения кредита сумму внесет будущий покупатель, а основная сделка купли-продажи будет оформлена с ним уже после того, как ипотека будет снята. Конечно, такая процедура является достаточно сложной и в определенной степени рискованной для покупателя, поэтому для ее реализации потребуется грамотное юридическое сопровождение, чтобы соблюсти интересы всех сторон и минимизировать риски.

Особые случаи раздела имущества при ипотеке

Имущество, приобретенное кем-то из супругов до заключения брака, не входит в состав общей собственности, поэтому если ипотека была оформлена до заключения брака, то приобретенное с ее помощью жилье также по общему правилу не подлежит разделу. В то же время второй супруг будет вправе претендовать на возмещение половины денежной суммы, уплаченной по кредиту за период брака.

Также не является совместно нажитым имущество, полученное кем-то из супругов в дар, наследство или по какой-либо иной безвозмездной сделке. Поэтому, если в качестве первоначального взноса при покупке жилья в ипотеку использовались денежные средства, вырученные, например, от продажи какой-либо собственности одного из супругов, то ситуация получается аналогичной.

При разделе имущества, нажитого в браке, ипотека может быть усложнена еще и участием материнского капитала. Если он был использован при покупке жилья, то квартира сразу оформлялась в общую долевую собственность, где собственниками выступали как супруги, так и дети. Соответственно, доли, принадлежащие детям, так и остаются за ними и не участвуют в разделе.

Точно так же не подлежит разделу жилье, приобретенное по программе так называемой «военной» ипотеки. Бюджетные средства, полученные по накопительно-ипотечной системе, являются целевыми и не учитываются в составе совместно нажитого имущества. При разводе может быть разделена только та часть, которая была оплачена из семейного бюджета.

Так называемый «гражданский брак» не имеет никакого юридически значимого статуса, поэтому никакие нормы законодательства, регулирующие порядок раздела имущества бывших супругов в его случае действовать не будут. Если за время гражданского брака кем-то из партнеров была приобретена недвижимость с использованием ипотечного займа, то другая сторона вряд ли будет иметь какие-то реальные шансы на получение части такого имущества. Такие правоотношения будут регулироваться общими нормами не семейного, а гражданского законодательства, поэтому единственная позиция, которая представляется потенциально возможной – это возмещение прямых подтвержденных расходов на оплату ипотечного кредита второй стороны в порядке возмещения расходов, произведенных в чужом интересе. Однако стоит отметить, что в этом случае будет действовать общий срок исковой давности – поэтому такие требования можно будет предъявить только в отношении платежей, произведенных за последние три года.