Услуги

Мошенничество с недвижимостью

Сделки с недвижимостью всегда считались сделками с повышенным риском. Объясняется это тем, что высокая стоимость квартир (особенно в крупных городах) неизменно привлекала мошенников, желающих «навариться» на доверчивости и юридической неграмотности граждан.

Рассмотрим наиболее распространенные схемы мошенничества в сфере недвижимости.

Использование фальшивых документов.

Чаще всего мошенники подделывают паспорта собственников квартир и правоустанавливающие документы на жилье. Качество подделок достигает настолько высокого уровня, что без применения специальной техники обнаружить обман невозможно. Стремясь совершить сделку максимально быстро, мошенники привлекают потенциальных покупателей очень низкой ценой. Однако добросовестный приобретатель вместе с ключами от квартиры получает целый перечень серьезных правовых проблем. Нередки ситуации, когда мошенники используют настоящие документы, однако в роли хозяев квартиры привлекают третьих лиц, внешне похожих на них.
Займы под залог квартиры.

Некоторые недобросовестные сотрудники микрофинансовых организаций предлагают гражданам получить займы под залог недвижимости. Однако вместо договора залога мошенники убеждают собственников квартир заключить договор купли-продажи, утверждая, что это соглашение будет действовать только до момента возврата суммы долга. После этого злоумышленники регистрируют право собственности на жилье на себя, а затем продают квартиры.

Еще один вариант: недобросовестные кредиторы предлагают заемщику оформить заем под залог квартиры. Однако условия договора могут быть невыполнимыми для граждан, поэтому за короткий срок накапливается огромная сумма долга. Кредиторы подают в суд для обращения взыскания на предмет залога, а должники, в силу своей юридической неграмотности, и не пытаются оспорить кабальные условия сделки. Квартира переходит мошенникам.
Невозвратный задаток.

Данный вид мошенничества на рынке недвижимости встречается повсеместно. Его схема следующая: покупатель находит в Интернете объявление о продаже квартиры по привлекательной цене, связывается с продавцом, а тот предлагает перевести ему на карту задаток еще до встречи и просмотра жилья. Продавец объясняет это тем, что квартирой интересуются многие, и чтобы ему быть уверенным в серьезности намерения покупателя, тот должен перевести некоторую сумму (как правило, от 20 тысяч до 100 тысяч рублей). Если покупатель соглашается на это, мошенник блокирует номер своего телефона и на связь уже не выходит. В большинстве случаев жилье не принадлежит аферисту.

Есть еще один вариант этого мошенничества. Покупатель после осмотра жилья заключает предварительный договор купли-продажи, по условиям которого он предоставляет задаток продавцу. Однако в дальнейшем обнаруживаются серьезные проблемы (например, то, что на нее претендуют иные лица), поэтому сделка срывается, но, согласно положениям договора, покупатель остается и без денег, и без квартиры.
Мошенничество с квартирами одиноких пенсионеров и инвалидов.

Мошенники могут втереться в доверие к доверчивым людям (в основном, это одинокие пенсионеры и инвалиды), а затем добиться от них оформления доверенности на право владения, пользования и распоряжения квартирой. Далее жилье продается, а бывшие собственники оказываются без крыши над головой. Ничего не знающие о данной схеме покупатели сильно рискуют, поскольку сделка может быть оспорена в судебном порядке.

Кроме того, такой вариант мошенничества часто практикуется с гражданами, ведущими асоциальный образ жизни.
Мошенничество с завещаниями.

Злоумышленники, узнав о смерти одиноко проживающего человека, могут изготовить поддельное завещание и получить с помощью него наследственное свидетельство. Квартира оформляется на «наследника», затем быстро продается. В преступной схеме чаще всего принимает участие «свой» нотариус. Настоящим наследникам (если они есть) приходится отстаивать свои права в суде.
Мошенничество со стороны агентства недвижимости.

Агентства недвижимости могут также принимать участие в различных противозаконных схемах. Например, вступая в сговор с застройщиками, возводящими дома без соответствующих на то разрешений, агентства продают доверчивым гражданам доли в праве собственности вместо квартир. Затем суды принимают решение о сносе самостроя, оставляя покупателей без жилья. Покупатели успешно оспаривают сделки, но агентства к тому моменту успевают легализовать деньги, добытые преступным путем.

Кроме того, несмотря на ужесточение законодательства, еще встречается мошенничество на рынке новостроек. Застройщик может привлекать деньги граждан якобы для строительства многоэтажки. Однако получив деньги, руководство скрывается, а фирма закрывается.

Подавляющее число мошенничеств с недвижимостью в жилищной сфере совершаются в составе организованных преступных групп. Самое печальное – это то, что в преступный сговор вступают не только обычные граждане, но и нотариусы, сотрудники Росреестра, МФЦ, ФССП, соцзащиты и даже адвокаты. В условиях, когда обманывают со всех сторон, разобраться в сути происходящего гражданину бывает практически невозможно.

Мошенничество с недвижимостью: куда обращаться?

Конечно, чаще всего граждане сталкиваются с мошенничеством при покупке недвижимости. Если вы обнаружили факт обмана, вам необходимо обратиться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы. Речь может идти о преступлении, предусмотренном ст.159 УК РФ: санкция данной статьи предусматривает лишение свободы на срок до 10 лет.

Итак, процесс обращения в правоохранительные органы будет выглядеть следующим образом.

Подготовьте заявление о преступлении, в котором изложите суть случившегося с вами происшествия. Заявить о преступлении можно и устно: соответствующие данные заносятся в протокол, который подписывается потерпевшим и сотрудником правоохранительных органов. Обратите внимание: за заведомо ложный донос предусмотрена уголовная ответственность (ст.306 УК РФ).
О принятом заявлении гражданину выдается талон-уведомление. В нем фиксируется информация о сотруднике, принявшем заявление, дата регистрации сообщения о преступлении и его номер.
В течение 3 дней следователь должен принять решение о возбуждении уголовного дела (отказе в возбуждении дела). Также дело может быть передано по подследственности.
В течение суток потерпевший уведомляется о принятом решении. Данное решение может быть обжаловано заявителем.

Если уголовное дело возбуждено, будьте готовы принять участие в необходимых следственных мероприятиях – допросах, очных ставках и т.д. В них вы можете участвовать вместе со своим адвокатом. Вам также придется предоставить следователю все документы, относящиеся к делу.

Срок предварительного расследования по делам о мошенничестве в сфере сделок с недвижимостью составляет 2-6 месяцев. Однако если речь о мошенничестве в крупном и особо крупном размерах, либо если в качестве подозреваемых (обвиняемых) привлечено большое количество лиц, то расследование может длиться несколько лет.

Аферы с недвижимостью: консультация адвоката

Чтобы не стать жертвой обмана с недвижимостью, поддержкой адвоката необходимо заручиться еще на этапе выбора подходящей квартиры. Опытный специалист проверит юридическую чистоту объекта, выявит все скрытые правовые риски и предупредит о них покупателя квадратных метров. Кроме того, адвокат поможет составить грамотный договор купли-продажи, условия которого будут отвечать интересам доверителя.

Стоит помнить и об общих мерах предосторожности. Так, например, не переводите деньги в качестве задатка, сверяйте подписи на всех документах, не соглашайтесь на покупку доли, а не квартиры. Не рекомендуется приобретать жилье по доверенности: всегда есть вероятность, что она будет отозвана собственником квадратных метров, а сама сделка оспорена. Также будьте внимательны и в случаях, когда недвижимость продается по экстремально низкой цене.

Если же вы уже столкнулись с мошенничеством при продаже недвижимости, вам тоже может потребоваться помощь адвоката. Рассмотрим, что именно может юрист:

Адвокат добьется возбуждения уголовного дела по ст.159 УК РФ. Не секрет, что не всегда правоохранители открывают уголовное дело по рассматриваемой статье: они могут посоветовать потерпевшему решить свой вопрос в рамках гражданского процесса. Адвокат может доказать, что преступный умысел у продавца недвижимости возник еще до заключения договора: кроме того, у него также отсутствовали намерения исполнять договорные обязательства. Если следователь все же вынесет постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, адвокату под силу его обжаловать.
Специалист может добиться возмещения вреда, причиненного преступлением. Для этого он заявляет гражданский иск в уголовном процессе. Кроме того, потерпевший вправе рассчитывать на компенсацию морального вреда.
Адвокат способствует привлечению виновных в преступлении лиц к справедливой уголовной ответственности.

Чем раньше адвокат возьмется за дело, тем больше шансов на то, что ситуация будет разрешена в вашу пользу. Конечно, срок давности привлечения к ответственности по делу о мошенничестве достигает 10 лет, однако несвоевременное обращение в полицию может сделать невозможным взыскание ущерба. За это время злоумышленник, скорее всего, успеет легализовать средства, добытые преступным путем.

Обращайтесь: опытная команда адвокатов Legal Aid знает, как доказать мошенничество с недвижимостью и добиться возмещения ущерба. Мы готовы оказать помощь даже в сложных случаях, которые были признаны другими юристами «бесперспективными».