Признание сделки недействительной

На экзамене по гражданскому праву на юридическом факультете Санкт-Петербургского государственного университета могут простить какую-нибудь ошибку, но не незнание легального, то есть законного, определения сделки. «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Причина проста: понятие сделки имеет чрезвычайное значение в гражданском обороте. Купля-продажа, мена, дарение, даже завещание и приватизация являются примерами сделок. Отличие завещания в том, что это односторонняя сделка, то есть для ее совершения достаточно воли одного лица – завещателя.

Признание сделки недействительной

Совершенно очевидно, что в таком большом городе как Санкт-Петербург ежедневно заключаются миллионы сделок, среди которых есть более или менее важные. Покупка буханки хлеба в магазине или квартиры – сделки, но если экономические последствия того, что хлеб оказался черствым минимальны, то убытки при пороках сделки по купле-продаже недвижимости на несколько порядков выше, поэтому вопрос о признании сделки недействительной приобретает порой колоссальное значение.

Основания для признания сделки купли-продажи или договора дарения недвижимости недействительными

Ст.166 Гражданского кодекса РФ гласит: «Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)». Таким образом, недействительными сделками являются:

1. Сделки с пороками воли.

2. Сделки с пороками формы.

3. Сделки с пороками содержания.

4. Сделки с пороками в субъекте.

Кратко рассмотрим их применительно к спорам о недвижимости.

Порок воли означает, воля на заключение сделки либо отсутствовала, либо была существенно искажена. Например, насилием, угрозами, введением в заблуждение, обманом.

Порок формы – это несоблюдение той формы сделки, которая предусмотрена для нее законодательством. Например, отсутствие государственной регистрации договора или несоблюдение нотариальной формы, когда это требование прямо указано в законе. Надо отметить, что с 01.03.2013 года государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости отменена.

Порок содержания характеризует мнимые и притворные сделки, а также сделки с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности. Мнимая сделка совершается для вида, без намерения создать правовые последствия, например, дарение имущества с целью избежать его ареста или описи, а притворная прикрывает собой реальную. Сама по себе притворная сделка признается ничтожной, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. Куплю-продажу, к примеру, иногда прикрывают дарением.

Наконец, сделки с пороками в субъекте. В данном случае речь идет о том, что одна из сторон сделки не имела права ее заключать. Например, по причине ограниченной дееспособности или недееспособности.

Привести в краткой статье все возможные варианты физически невозможно, да и не нужно, так как судебная практика по признанию недействительными сделок купли-продажи и аренды недвижимости очень обширна, а значение этого вопроса так велико, что при подаче искового заявления не обойтись без услуг адвоката.

Я - адвокат Михаил Борисов состою в СПб городской коллегии адвокатов  и обладаю большим и успешным опытом в спорах по признанию недействительными договоров купли-продажи недвижимости.

Вы можете прямо сейчас получить онлайн консультацию на сайте или позвонить по телефону (прием звонков круглосуточно).